MPZP Odolan część I: co naprawdę jest w uchwale
MPZP Odolan – część I. Co naprawdę mówi uchwała, a co tylko wygląda dobrze na papierze
Po kilkunastu latach procedowania, podziale na dwie części w 2022 roku i trzech wyłożeniach, projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części I obszaru Odolan (158 ha, rejon między Wolską, Kasprzaka a Gniewkowską) doczekał się akceptacji radnych dzielnicy Wola i trafia teraz pod obrady Rady m.st. Warszawy. Zanim ktokolwiek ogłosi sukces, warto przeczytać sam tekst uchwały – nie komunikat prasowy urzędu i nie zapewnienia wygłaszane na sesji rady, tylko §§ z konkretnymi liczbami. Bo różnica między jednym a drugim jest, jak się okazuje, spora.
Przeanalizowałem projekt uchwały (wersja 16, stan na 04.05.2026), rysunek planu w skali 1:1000 oraz zestawiłem oba dokumenty z danymi geoportalu m.st. Warszawy (ewidencja działek, warstwa budynków, ortofotomapa). Pełny projekt planu dostępny jest tutaj:
Oto co z tego wynika.
Znowu brakuje miejsc na rekreację. A kolejne 20 tysięcy ludzi będzie miało do dyspozycji istniejące powojenne parki, które w chwili obecnej są zadeptane jak Łazienki Królewskie w sezonie – niby ładne, ale wypocząć się nie da.
1. Zieleń – dużo więcej problemów niż tylko „za mało procent"
Plan wyznacza 10 terenów zieleni urządzonej (ZPp) plus jeden plac publiczny (KPp) – nie jeden symboliczny park, jak można by pomyśleć, patrząc pobieżnie na rysunek. Każdy z nich ma wymóg prawny minimum 70% powierzchni biologicznie czynnej, a największy z nich (teren B.26, w rejonie ul. Sowińskiego) – dodatkowo zapis, że zieleń urządzona nie może stanowić mniej niż 90% powierzchni terenu, z całkowitym zakazem parkingów naziemnych i podziemnych.
Brzmi nieźle – dopóki nie spojrzy się na rozmieszczenie. Analiza kolorystyczna rysunku planu (proporcja pikseli zieleni do zabudowy, z wyłączeniem dróg i tła) daje wynik: ok. 22% zieleni wobec ok. 76,5% zabudowy wśród terenów faktycznie zagospodarowanych. W części północnej (kwartały A – najgęściej dziś już zabudowany rejon ul. Jana Kazimierza, gdzie liczba mieszkańców rośnie najszybciej) zieleń to cztery wąskie, wydłużone pasy (A.3, A.16, A.23, A.31), wciśnięte między bloki. Realny, spójny kompleks zieleni – ten, który faktycznie może pełnić funkcję parku osiedlowego – powstaje w jednym miejscu: klaster terenów B.8, B.10, B.13, B.22 i B.26 w rejonie ul. Sowińskiego. To dokładnie ten park, o który mieszkańcy walczyli w konsultacjach w 2020 roku. Jeśli mieszkasz w części A, twój najbliższy realny park jest po drugiej stronie planowanego osiedla.
Reasumując, niby zieleń jest zaplanowana, ale rozłożona nierówno i, jak znam życie, powstanie po wszystkich inwestycjach deweloperskich.
1.2. Zero gwarancji, że w zieleni będzie się dało cokolwiek robić
Sprawdziłem każdy z dziesięciu paragrafów ZPp osobno (§§ 24, 37, 44, 52, 63, 65, 69, 78, 82, 89) – wzorzec jest identyczny. Uchwała ustala twardo tylko wskaźnik zieleni (70% PBC). Wszystko, co miałoby zrobić z tej zieleni realną przestrzeń do aktywnego wypoczynku – place zabaw, boiska wielofunkcyjne, siłownie terenowe, skatepark, ścianki wspinaczkowe – jest zapisane jako „dopuszcza się lokalizację", nie „ustala się". Nawet w B.26, czyli flagowym „parku centralnym", urządzenia sportowe i plac zabaw są fakultatywne (§ 82 ust. 2 pkt 9). Inwestor może w pełni zgodnie z planem urządzić każdy z tych dziesięciu terenów jako sam trawnik z drzewami – bez jednej ławki, huśtawki czy boiska – i nie złamie przy tym ani jednego przepisu.
Dodam, że 90% powierzchni biologicznie czynnej jest do uzyskania w parkach krajobrazowych. W tkance miejskiej jest to zapis nierealny do spełnienia i blokujący wszelkie „atrakcje".
1.3. Park przy 12 torach kolejowych, bez ochrony akustycznej
Teren C.4.ZPp, w południowo-zachodnim narożniku planu, sąsiaduje bezpośrednio z terenami kolejowymi (C.5.KD-L–KK) i całym pasmem infrastruktury D.1.1.KK – magistralą i wielotorowiem prowadzącym do Dworca Zachodniego. Sprawdziłem, czy uchwała przewiduje tam dodatkową ochronę akustyczną. Nie przewiduje. § 89 ust. 3 odsyła jedynie do stref bezpieczeństwa ruchu kolejowego (10 i 20 m od granic terenu kolejowego, § 11 ust. 2 pkt 2 i 3) – nie do ochrony przed hałasem odczuwanym przez ludzi. W przeciwieństwie do terenów mieszkaniowych, gdzie każdy paragraf ma osobny punkt „w zakresie ochrony przed hałasem obowiązuje § 6 ust. 1 pkt X", w C.4.ZPp takiego zapisu nie ma wcale. Park zaplanowano dokładnie tam, gdzie jest jeden z najbardziej hałaśliwych fragmentów całego obszaru planu, bez obowiązku postawienia ekranu akustycznego czy pasa zieleni izolacyjnej.
1.4. Dwa z czterech „kieszonkowych" parków stoją dziś na budynkach
To, co widać na rysunku planu jako wąskie zielone paski A.3.ZPp i A.16.ZPp, zestawiłem z warstwą działek ewidencyjnych i ortofotomapą na geoportalu m.st. Warszawy. Wynik jest jednoznaczny: oba tereny są dziś zabudowane. Na A.16.ZPp stoi hala/magazyn z pełnym dachem i przylegającym parkingiem; na A.3.ZPp – zespół zabudowań gospodarczych z parkingiem wewnętrznym. To nie są puste place, tylko działki z istniejącą, funkcjonującą zabudową, którą trzeba by najpierw rozebrać.
Co więcej, oba tereny są obsługiwane z tej samej drogi – 7.KD-L (§ 24 ust. 4 i § 37 ust. 4), czyli pierwszego, zachodniego odcinka ul. Jana Kazimierza, który sam plan opisuje jako już dziś zdominowany przez nową zabudowę wielorodzinną. Plan nie ustala przy tym żadnego terminu realizacji ani mechanizmu wykupu czy wywłaszczenia. Jeśli działka jest dodatkowo objęta użytkowaniem wieczystym na rzecz podmiotu prywatnego (do sprawdzenia w warstwie „Własność/władanie" na geoportalu) – realizacja parku może być zablokowana prawnie na dekady, niezależnie od woli miasta.
 |
| Teren A.3.ZPp - stan istniejący, zabudowa z parkingiem |
 |
| Teren A.16.ZPp - stan istniejący, hala z parkingiem |
1.5. Linie wysokiego napięcia nad parkami – w tym nad tym „centralnym"
Trzy kolejne tereny zieleni – A.23.ZPp, B.22.ZPp i B.26.ZPp (ten sam park centralny przy Sowińskiego) – mają w części dotyczącej ograniczeń w zagospodarowaniu bezpośrednie odwołanie do przepisów o napowietrznych liniach elektroenergetycznych wysokiego napięcia:
- A.23.ZPp (§ 44 ust. 3 pkt 4) – linie 110 kV i 220 kV jednocześnie;
- B.22.ZPp (§ 78 ust. 3 pkt 4) – linia 110 kV;
- B.26.ZPp (§ 82 ust. 3) – linia 220 kV, najwyższe napięcie występujące w całym planie.
§ 11 ust. 8 uchwały ustala pas tymczasowego oddziaływania takich linii na 19 m w obie strony od osi dla 110 kV i 25 m w obie strony od osi dla 220 kV – czyli w przypadku B.26 pas o łącznej szerokości 50 metrów, objęty odrębnymi przepisami dot. bezpieczeństwa i pól elektromagnetycznych. Przy wąskich, wydłużonych działkach parkowych może to objąć połowę powierzchni terenu lub więcej. I nie jest to sprawa na chwilę: § 14 ust. 3 daje miastu do 30 lat od wejścia w życie planu na skablowanie tych linii. Do tego czasu ograniczenia obowiązują w pełni – park, który formalnie „jest" od dnia uchwalenia planu, może przez najbliższe trzy dekady mieć istotną część powierzchni pod czynną linią wysokiego napięcia. Zamiast dźwięku bzyczących pszczół na kwiatkach będzie nam bzyczał prąd na kabelku.
 |
| A.23.ZPp - napowietrzna linia wysokiego napięcia |
2. Parkingi pod sklepami w parterach – zapis jest, ale nie tam, gdzie trzeba
Zasadniczo oceniałem tereny rekreacyjne, ale nie mogłem nie skomentować także kwestii parkingów, szczególnie po przebudowie Jana Kazimierza i Ordona, na których niebawem zainstalują strefę płatnego parkowania. Wbrew pierwszemu wrażeniu, plan nie pomija kwestii parkingów dla usług. § 12 ust. 2 ustala konkretne wskaźniki: 15–38 miejsc na 1000 m² powierzchni użytkowej usług, zależnie od strefy (niżej w korytarzu przewietrzania). Działki z zabudową mieszkaniowo-usługową mają dodatkowo obowiązek zapewnienia 10% programu parkingowego jako miejsc ogólnodostępnych (§ 12 ust. 4), ponad standardowy wskaźnik – z myślą o klientach usług w parterach.
Realny problem jest inny: te miejsca mają być realizowane „w granicach działki budowlanej" (§ 12 ust. 1 pkt 1) – w garażach czy na terenie inwestycji, nie jako publiczne zatoki postojowe przy krawężniku. Uchwała nigdzie nie przewiduje dedykowanych miejsc do krótkiego postoju czy rozładunku dostaw wzdłuż ulic z usługami w parterach. Klient „na chwilę" i dostawca towaru będą korzystać z chodnika, pasa ruchu albo ścieżki rowerowej – bo formalnie nie mają gdzie się zatrzymać, mimo że wskaźnik parkingowy „na papierze" jest spełniony.
3. Tramwaj – częściowa rezerwa, ale nie tam, gdzie jest najbardziej potrzebna, i bez żadnej gwarancji
Na Odolanach miała być zajezdnia od strony Ciepłowni Wola, a co za tym idzie – lepsza komunikacja, ale pomysł upadł.
Obecnie tramwaj jest dopuszczony (nie: ustalony) na drogach: 1.KD-GP, 2.KD-GP, 3.KD-Z (Ordona), 4.KD-Z (Sowińskiego), 5.KD-Z (Gniewkowska), 6.KD-Z (Mszczonowska), 10.1.KD-L, 10.2.KD-L, 14.KD-L oraz terenie D.1.2.KD-GP–KK (§ 12 ust. 3 pkt 3). Ul. Sowińskiego – ta sama, przy której skupiono park i plac publiczny – rzeczywiście przecina środek osiedla, więc korytarz pod tramwaj przez centrum Odolan formalnie istnieje. I co równie ważne – wszystkie te zapisy to „dopuszcza się", nie „ustala się". Plan rezerwuje przestrzeń, ale niczego nie gwarantuje.
4. Odolany są enklawą – plan tego problemu nie rozwiązuje, tylko go nazywa
Odolany są dziś praktycznie odcięte od miasta terenami kolejowymi z trzech stron, a jedyne funkcjonujące wyloty to garść lokalnych ulic od strony Połczyńskiej/Kasprzaka i dwie od Al. Prymasa Tysiąclecia. Plan zapowiada trzy „drzwi", które miałyby to zmienić – i żadne z nich nie ma w uchwale twardej gwarancji. Wiadukt/przekop od ul. Mszczonowskiej w stronę Zachodniej to zapis „dopuszcza się" (§ 100 ust. 2 pkt 3), bez jednego parametru technicznego. Trasa N-S kończy się w tekście planu na „wskazuje się powiązania z ul. Połczyńską" (§ 95 ust. 2 pkt 4), bez opisu węzła. Moim zdaniem wyklucza to stworzenie wjazdu i wyjazdu z Odolan na Trasę N-S, a jedyne jej połączenie będzie z ul. Połczyńską, do której nie ma dojazdu. Trzeci kierunek – przejście w stronę Ochoty, o którym mówi się przy okazji tych terenów kolejowych od lat – w uchwale nie występuje w ogóle, ani jako ustalenie, ani jako rezerwa.
Innymi słowy: plan przyjmuje, że do kilkudziesięciu tysięcy nowych mieszkańców da się dojechać, ale nie precyzuje, którędy – zostawiając to trzem osobnym, niezależnym od siebie inwestycjom, z których żadna nie ma dziś ani projektu technicznego, ani finansowania, ani terminu.
Można trochę więcej o inwestycji PKP przeczytać tutaj: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,32503185,nowy-dojazd-na-odolany-ulica-na-wiadukcie-nad-torami-kolejowymi.html
5. „Park linearny", którego w planie nie ma
Burmistrz Woli Krzysztof Strzałkowski, ogłaszając pozytywne zaopiniowanie planu przez radę dzielnicy, publicznie zapewniał o powstaniu „parku linearnego" i zachowaniu starych drzew. Sprawdziłem to w tekście uchwały – i te zapewnienia nie mają pokrycia.
Chodzi o teren 9.1.KD-L – drogę publiczną klasy lokalnej. § 103 ustala dla niej:
- szerokość pasa drogowego min. 35,0 m – to droga, nie park; słowo „park linearny" nie pada w całej uchwale ani razu;
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – 30%, czyli do 70% pasa może zostać utwardzone lub zajęte przez jezdnię i infrastrukturę;
- nakaz zagospodarowania „zielenią komponowaną" (§ 103 ust. 2 pkt 6 lit. b) – czyli równie dobrze nowymi nasadzeniami, nie istniejącym drzewostanem.
Najbardziej wymowna jest różnica w ochronie drzew. Uchwała rozróżnia dwa niezależne zapisy: § 6 ust. 3 pkt 2 – prawdziwą ochronę konkretnych, istniejących drzew wskazanych na rysunku jako mające szczególne walory przyrodniczo-krajobrazowe (z zakazem utwardzania w promieniu 1,5 m od pnia i prac ziemnych w promieniu 3 m), oraz § 6 ust. 3 pkt 3 – zapis znacznie słabszy, spełniany równie dobrze przez „ochronę, uzupełnienie lub nasadzenie" nowych rzędów drzew. Droga 9.1.KD-L (§ 103 ust. 3 pkt 2) odwołuje się tylko do tego słabszego wariantu. Dla porównania: ul. Sowińskiego (4.KD-Z) w tym samym planie ma oba zapisy naraz (§ 98 ust. 3 pkt 1 i pkt 3). Miasto potrafiło więc wpisać pełną ochronę drzew, gdy chciało – przy tej konkretnej drodze zdecydowało inaczej.
W praktyce będzie wyglądało to tak, że wytną wszystko i zrobią koło nowej drogi „cudowny" park, jak to ma miejsce nad tunelem ursynowskim.
Podsumowanie
Plan dla części I Odolan nie jest dokumentem, który całkowicie ignoruje zieleń, parkingi, transport zbiorowy czy komunikację zewnętrzną – w każdym z tych obszarów jakieś zapisy istnieją. Problem leży w czterech miejscach naraz: w rozkładzie przestrzennym zieleni (jeden realny park, reszta to wąskie pasy buforowe – z których dwa dodatkowo stoją dziś na istniejących budynkach, a trzy kolejne, w tym ten „centralny", leżą pod liniami wysokiego napięcia na kolejne 30 lat); w charakterze zobowiązań (kluczowe rozwiązania transportowe i rekreacyjne to w większości „dopuszcza się", nie „ustala się"); w milczeniu tam, gdzie milczeć się nie powinno (węzeł Trasa N-S – Połczyńska bez żadnego opisu technicznego); oraz w rozdźwięku między tym, co się publicznie obiecuje na sesji rady dzielnicy, a tym, co faktycznie zapisano w paragrafach.
Skoro sama uchwała nie daje odpowiedzi na te pytania, warto zapytać wprost – najlepiej formalnie, w trybie dostępu do informacji publicznej – czy koncepcja węzła Trasa N-S – Połczyńska w ogóle istnieje, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działek pod A.3.ZPp i A.16.ZPp, i na jakiej podstawie miasto w publicznych wystąpieniach nazywa drogę 9.1.KD-L „parkiem linearnym", skoro w uchwale to określenie nie występuje ani razu. Niestety nie wiem, czy mam na to „wolę" i „ochotę"...
Podstawa: projekt uchwały Rady m.st. Warszawy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Odolan – część I (wersja 16, stan na 04.05.2026) wraz z rysunkiem planu w skali 1:1000, zestawione z danymi geoportalu m.st. Warszawy (ewidencja działek, warstwa budynków, ortofotomapa, użytkowanie wieczyste).
Komentarze
Prześlij komentarz